Geremías Llanos, de Grupos Llanos Inmobiliaria, se refirió a la situación actual del mercado.
Geremías Llanos, de Grupos Llanos Inmobiliaria, se refirió a la situación actual del mercado. En esta nota, el profesional analiza el contexto económico, político y social, y resume las proyecciones del rubro para este año.
¿Cuáles son las expectativas para el 2019, teniendo en cuenta la situación económica actual, comparada con el 2018?
“Para hablar del 2018 no podemos dejar de mencionar el 2017, que fue un año donde la actividad repuntó gracias a los créditos que se otorgaron para la compra de viviendas. El 2018 fue un año bastante duro y lleno de incertidumbres. No se imaginaba un estancamiento tan grande de la economía, con una inflación muy alta, corrida cambiaria de por medio, aumento de las tasas de interés y falta de créditos hipotecarios. Esto generó que el segmento de la clase media que traccionaba el mercado, quede inmovilizado sin poder gestionar sus créditos. La incertidumbre causada por con el contexto económico y político, generó que el público inversor también se vuelva más conservador y demore sus decisiones hasta no terminar de entender qué pasará con nuestro país, la economía y el valor de sus ahorros. Tanto nosotros como el resto de la gente estamos esperando ver qué pasará con el 2019 que es un año electoral, aunque prevemos que va a ser un año donde la mayoría de las actividades tendrán poco movimiento. Es decir que muy posiblemente, parecido al 2018.”
¿Qué es lo que va a pasar con estas personas que han tomado crédito para tener su casa?
“Los que no tomaron créditos grandes por el momento todavía lo pueden manejar. Lo que más afecta a la cuota de los créditos es la inflación, no tanto la tasa de interés en sí. Hay mucha cantidad de personas que se les ha encarecido bastante, y otros simplemente comparan el valor de la cuota de un crédito con el valor de un alquiler, de un bien ajeno, entonces probablemente hayan tomado una buena decisión.
Hay opiniones encontradas que dependen del valor de la casa y del crédito, y otras que evalúan el costo de oportunidad en relación a la cantidad de años que les llevaría ahorrar para comprar su casa.”
¿Esto significa la pérdida de un sector como la clase media, que estaba dispuesto a avanzar en cuanto a la planificación de una vivienda familiar?
“Totalmente. La clase media estaba entusiasmada con tomar un crédito accediendo con su recibo de sueldo a un bien que, históricamente en Argentina, había que ahorrar toda la vida o depender de algún familiar que le preste dinero. Este segmento ha quedado sin posibilidades, y hoy los créditos resultan inaccesibles. ¿Qué significa? Que si una familia estaba planificando sacar un crédito o en etapa de búsqueda, hoy ya sabe que resulta muy dificultoso. Yo creo que en Argentina vivimos muy a contramano de otros países. ¿Cómo puede ser que un electrodoméstico uno lo pueda pagar en 36 o en 48 cuotas y una vivienda se deba pagar de contado? No hay correlatividad entre el precio y el acceso de un bien y el de otro.”
Y a partir de este contexto, ¿cómo se proyecta el año?
Teniendo en cuenta que en el corto plazo, el futuro es incierto, sumado a nuestro contexto actual, hay dos maneras de encarar nuevo panorama en el corto plazo: uno, incurriendo en nuevos nichos de negocios, es decir, apuntar a un público inversor, de valores un poco más bajos y calidad un poco más estándar; o un producto Premium dirigido hacia aquellas personas que aprecian la calidad y categoría de un lugar, que ponderan las características diferenciales de un proyecto por sobre la especulación económica. Luján tiene muchos nichos para seguir desarrollando. Creo que en Luján como ciudad, todos los que somos actores del mercado inmobiliario debemos innovar y buscar nichos que están desatendidos. Luego, el alquiler sigue siendo un traccionador todos los días de cualquier inmobiliaria pero con menor dinámica porque disminuyó bastante la demanda de aquellas personas que querían mudarse a otro inmueble por el simple hecho de estar más cómodos, o sin una profunda necesidad. Estas personas postergan las decisiones debido a que no es barato cambiar de alquiler, y renuevan sus contratos.
¿Cómo van a ir variando los precios de los alquileres?
Con los alquileres tenemos un gran problema de desfasaje. El mercado está limitado al aumento de los sueldos y hoy los sueldos no acompañan la inflación. El propietario sabe que la renta de su propiedad, cada vez le rinde menos. Es decir que pagar un alquiler, para un locatario es muy caro y para un propietario que hace una inversión, es muy poco. Hoy lo estamos acompañando con una actualización más o menos de un 30% que sabemos que está muy por debajo de la inflación, pero la gente más de eso no puede pagar. Hay que transitar este momento hasta tener un contexto más estable. En el 2017 que estábamos en un contexto de mayor estabilidad, manejábamos un 25% de actualización que coincidía con la inflación.
En cuanto a lo local, ¿cuál es la posibilidad de generar inversiones desde el rubro?
Luján es una ciudad que no genera inspiración. Da aspecto de dejadez, de inseguridad, que no genera incentivos ni motivación. Como ciudad no tiene planificación entonces es difícil crecer organizadamente. Es una verdadera pena porque genera sentido de pertenencia pero no aprovecha su potencial. Es muy importante la Universidad y la cantidad de jóvenes que se instalan, las rutas que interceden sobre las entradas de la ciudad, la ubicación geográfica, la cercanía con otras ciudades importantes como Capital Federal. La ribera claramente abandonada, municipalmente desatendida y es unos de los puntos turísticos con mayor tráfico de nuestro país. Nuestra zona turística es una zona a la que el ciudadano de Luján no desea ir, y al mismo tiempo, la más conocida. Veremos cuál es nuestro futuro pero por sobre todas las cosas, siempre hay que tirar para adelante, por nuestro país y por nuestra ciudad.
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