"Los crecimientos son difíciles de contener"

El proyecto de loteo de la calle Alsina, en los actuales campos de Rodizio, será uno de los temas de debate en el seno del Concejo Deliberante, luego de que el Departamento Ejecutivo diera luz verde al emprendimiento que, de concretarse, cambiará radicalmente la estética campestre entre Luján y Jáuregui, a través de una compacta urbanización con capacidad para unas 1.200 unidades habitacionales en distintas modalidades y dimensiones. Como se trata de una propuesta enmarcada en la Ley de Hábitat, la urbanización incluye 303 lotes sociales, que ya despiertan el interés de diferentes espacios políticos y sectores de la ciudad.

En diálogo con este medio, el director de Planeamiento de la Municipalidad, Carlos Patetta, repasó la actuación que en el tema llevó a cabo el Departamento Ejecutivo. Admitió que en caso de prosperar, el loteo será el antecedente necesario para un futuro proceso de unificación urbana entre ambas localidades.

- ¿Cómo nace este proyecto vinculado a Rodizio Campo?

- Nosotros hemos tenido, tenemos y vamos a tener, sobre todo en la medida en que se convalide el Código de Ordenamiento Urbano (COU), muchos pedidos para hacer consorcios urbanísticos, no basados en la ley 8912 -que es la que rige el ordenamiento urbano-, sino en la Ley de Hábitat, que permite consorcios con privados, donde el Estado se queda con tierras que pueden destinarse a viviendas sociales. Con este sistema generaríamos realmente el Banco de Tierras, porque el Estado no tiene dinero para comprar tierras pero tiene posibilidad de generarla a través de privados. Y el privado se beneficia con determinados indicadores urbanísticos. No todas las propuestas que nos hacen nos gustan o nos interesan, pero las canalizamos en la medida que sean razonables o que tengan algún tipo de interés.

El caso de Rodizio es muy sensible porque, como vos sabés, durante varias administraciones, sobre todo durante las últimas administraciones peronistas de Prince y Rosso, hubo varios intentos de urbanizar, varias propuestas, algunas que se llegaron a materializar en expedientes y otras que no. Por otro lado, en los distintos planteos que tuvo el COU, como parte de un proceso largo, también se intentó alguna vez darle algún cambio para facilitar una división de tierras, algo que finalmente no se aprobó. Se dieron varias idas y vueltas. El actual oficialismo había propuesto que sea una extensión de Hostería y que tenga terrenos de 900 metros, pero eso fue rechazado y ahí quedó.

-Es decir, en la última parte del tratamiento del COU del año pasado hubo al menos dos posturas. Una permitir una urbanización de lotes grandes en dimensiones y otra dejarlo sin la posibilidad de lotear. Se impuso esto último y el COU que espera convalidación en La Plata no permite un loteo en ese lugar.

- Exacto. El COU no permite la extensión de la mancha urbana. Después del tratamiento del COU surgieron iniciativas de varios consorcios urbanísticos. A fin de año elevamos tres. Los otros dos son consorcios más chicos, uno relacionado con Everlinks y otro con un pequeño centro comercial. Ahí hay una posibilidad de generar un predio para una futura planta depuradora que podría ser la planta depuradora de todo Luján. Con respecto a Rodizio, los desarrolladores nos dijeron que iban a presentar este proyecto de consorcio urbanístico al Ejecutivo o en el Concejo Deliberante, y habían hecho gestiones con alguna organización social ofreciéndole tierra o sugiriéndole que iba a haber tierra para construir viviendas. Cuando se va a presentar un proyecto de estas características, preferimos que hablen con nosotros porque a los proyectos, más allá de que nos gusten o no, queremos darle un encuadre legal y cubrir aspectos que para nosotros son básicos. Esto lo discutimos paralelamente a la tierra que nos ofrecen y al pedido que nos hacen, porque le tratamos de dar un encuadre legal y técnico al pedido que nos hacen. En este caso, el Ejecutivo no tiene un interés especial por Rodizio. En realidad no auspiciamos este proyecto en particular, ese es un tema que tenés que tener claro.

- ¿Qué significa que ‘no auspician’? Lo pregunto en función de que, hasta donde sé, el proyecto llegó al Concejo Deliberante por todos los pasos que se dieron en el Departamento Ejecutivo.

- Significa que no tenemos un impulso especial con este emprendimiento. Lo que quisimos, de alguna manera, fue evitar que lo presenten por arriba, porque eso nos iba a obligar a discutir una serie de cosas en otros términos, con una opinión del Concejo. Entonces dijimos que si nosotros lo rechazábamos se iba a presentar de otra manera, por eso decidimos tratarlo y darle forma.

PASOS Y CONSIDERACIONES

- ¿Qué se hizo entonces desde el Departamento Ejecutivo?

- Lo que se hizo fue consensuar una serie de cosas, como tamaños de lotes públicos y privados, superficies verdes a ceder, superficies públicas a ceder, tamaño del espacio comercial, distribución de los grupos multifamiliares que ellos quieren detallar. Si bien está dentro del marco de la ley 14.449, todas las dimensiones son las de la ley 8912. Es un lugar por un lado discutible y por otro aislado, por eso no queríamos generar entre Jáuregui y Luján un enclave que no tuviera dimensiones por lo menos importantes. Hay que recordar que la ley 14.449 permite, en la medida de que existan todos los servicios, hacer desarrollos urbanísticos en zonas rurales, si bien esa no es zona rural. Por lo tanto le exigimos el cumplimiento de toda la infraestructura -como agua potable, cloacas, pavimento y una circulación integral- para que, en caso de que se apruebe, realmente funcione como un ente autónomo que tenga todos los servicios.

- Más allá de la decisión final que tome el Concejo, ¿para el Ejecutivo están todas las condiciones dadas para que el loteo se concrete?

- Hoy le hemos dado forma para que el Concejo lo trate y lo apruebe si lo considera conveniente.

- ¿Eso significa que el proyecto cuenta con aval del Departamento Ejecutivo?

-Sí, pero no tenemos un impulso ni un especial interés por desarrollar este tema. Le hemos dado la forma que creemos que técnicamente es evaluable, tratable e incluso aprobable. Hasta ahí llegamos.

- ¿En cuánto incide en la postura del Municipio la posibilidad de obtener tierras públicas?

- En realidad el consorcio obliga a que haya una contraprestación de parte del privado. Ellos ofrecen 303 lotes más obras colaterales para desarrollar viviendas sociales, que es un concepto amplio porque estos lotes se pueden usar también para algún tipo de Procrear o algún otro tipo de crédito. Ese es un tema que debe resolverse posteriormente.

- Algunos concejales, todavía off de record, plantean objeciones al proyecto, especialmente por la ubicación. En Luján existen varios loteos desconectados del resto de la ciudad, por ejemplo, especialmente cuando nació, el barrio Luna.

- Este es un caso bastante distinto. Primero porque está ubicado en un lugar de fácil tránsito vehicular. Además proyecta sectores para equipamiento comunitario y servicios. En realidad podría funcionar con cierta autonomía.

- Cuando se debatió durante el tratamiento del COU el destino de este sector, el oficialismo propuso lotes de 900 metros cuadrados. Este loteo permitiría parcelas de 450 metros cuadrados, con lo cual la densidad poblacional aumenta considerablemente.

- Es así. Acá hay que tener en cuenta que el loteo funcionaría como un ente autónomo en el sentido de que tendría cloacas, agua potable y pavimento, cosa que no iba a tener esa división de 900 metros estilo Hostería que finalmente no prosperó. Hay que tener en cuenta eso. Por eso la ley 14.429 incluso prevé, algo que puede ser opinable o no, que esto se pueda hacer hasta en zonas rurales, porque debe tener autonomía de servicio.

- ¿Pero es conveniente este proyecto en esa zona?

- Creo que es un crecimiento que a la larga se va a dar. Por ahí impulsarlo en este momento es opinable, pero a la larga se va a dar. Es más, los campos de Rodizio para acá tienen características más urbanas, de hecho hay un barrio cerrado ubicado contra el río, que los de Rodizio para allá que son más rurales.

- Regreso al debate del COU. En ese momento, algunas más otras menos, todas las posturas sobre esta zona priorizaban la preservación de la separación verde entre Luján y Jáuregui. ¿Habilitar este loteo implica abrir la puerta a un proceso de unificación de ambas localidades?

- Sí. Pero es un planteo distinto por dos razones. Primero porque es otra ley y después porque es una unidad autónoma. Es verdad que será mucha gente viviendo ahí.

-¿Entonces es una decisión del Ejecutivo abrir esa puerta?

- Teníamos dos caminos. Si lo rechazábamos, podía ocurrir que ellos lo presenten por el Concejo Deliberante y nos obligaba a tratarlo en otras condiciones. Estos temas, donde hay tantas cuestiones legales y técnicas, en general podemos darle mejor forma cuando lo tratamos primero en el Ejecutivo, porque al menos le damos una forma que es, diría yo, aprobable.

- En varias conferencias de prensa y charlas sobre el tema del COU que usted encabezó, uno de los argumentos a favor de la aprobación era el de tratar de clarificar las condiciones de juego. Antes de que Provincia convalide el COU, ya estamos viendo que las reglas de juego cambian. ¿Cómo se explica eso?

-Se explica de dos maneras. Por un lado, repito, lo que es Plan Regulador y COU está basado en la ley 8912…

-Está bien que acá entra en juego otra ley, pero el COU define criterios de crecimiento urbano.

-Por supuesto. En realidad, en lo que es desarrollo urbano te diría que hay ciertas actividades inmobiliarias y productivas que avanzan o no sobre ciertas normas y hay algunos cambios que tenés que ver.

- Pero en definitiva la decisión final es del Estado.

- Sí, sí, el Estado tiene que poner un orden. Lo que te quiero decir es que a veces surgen desarrollos particulares, por lo general relacionados a ciertas autopistas o a ciertas vías de circulación que cambian las relaciones. Te digo un viejo comentario: Sallaberry se oponía a que pavimenten Alsina hasta Jáuregui porque decía que se iba a urbanizar un sector que había que dejarlo sin urbanizar. Por eso te digo que hasta una simple pavimentación genera cambios, después el Estado tiene que tomar decisiones en cuanto a convalidar o no ciertos desarrollos. Pero los crecimientos, en general, son difíciles de contener. Tenés que darle forma y canalizarlo o no, pero hay que evaluar cada caso.

POSIBLE ANTECEDENTE

- Si se aprueba este proyecto y mañana vienen los dueños de los campos más cercanos a Jáuregui con una iniciativa similar, ¿existe posibilidad de decirles que no?

- Y bueno, el antecedente les puede servir. Siempre hay que tener en cuenta que esto es una inversión muy grande, porque son 86 hectáreas, Rodizio conserva el lugar de restaurant y el resto lo urbaniza. Sería una inversión de gran nivel que, supongo, se haría en etapas. Pero sí, sería un antecedente que te puede condicionar lo otro. Esos temas hay que verlos con cuidado. Nosotros lo que intentamos es darle forma para evitar que quizás nos hagan otro tipo de presentación que iba a ser más difícil trabajar con los desarrolladores. Los dueños siempre, desde muchas gestiones atrás, vienen presionando o gestionando por hacer determinados desarrollos. A nosotros también nos tocó esta intención e intentamos canalizarla de la mejor manera posible a nuestro criterio.

- ¿Y dónde queda el rol planificador del Estado? Lo pregunto porque esa zona fue uno de los últimos temas de debate del COU que se aprobó el año pasado y que llevó a definir algo que ahora se va a modificar de manera importante.

- Sí, seguro. El loteo tendrá una impronta de peso, seguramente. Pero, insisto, la eventual decisión de concejales o no, hay varias situaciones que nosotros tuvimos en cuenta…

- En el Concejo son mayoría para aprobar o rechazar un proyecto así.

- Sí, tendría los votos justos. Pero hay que ver una oferta a ciertas organizaciones sociales que se hizo. Son varios los factores y uno no controla todos esos factores. No es fácil encuadrar estos proyectos en el sentido legal y que la propuesta sea más criteriosa en cuanto a la oferta y la demanda que existe.

- Usted recién habló de organizaciones sociales y hay rumores de que se podrían destinar esos 303 lotes sociales a trabajadores municipales. ¿Hay algún planteo concreto presentado al Departamento Ejecutivo?

- Nosotros no recibimos ningún planteo. Sólo se mencionó. Lo social empieza de Procrear para abajo. Entonces lo social no abarca solamente casas como en el barrio Santa Marta, sino que entran los créditos para clase media y media baja. En ese sentido, alguien dijo que se podría dedicar un sector a los municipales. Pero fue una enunciación de algo que no está aprobado.

- ¿Cree que eso puede condicionar el poder de decisión de funcionarios y concejales?  

- Influye. Nosotros sabíamos que algún representante de los desarrolladores tomaba algún contacto con gente. Entonces dijimos que el tema nos iba a aparecer por uno u otro lado. Por eso nos sentimos obligados a dar algún tipo de respuesta y canalizarlo de una manera que nos parecía más regular. Esa sería la explicación.

- ¿Qué se prevé en cuanto al comportamiento del arroyo Pereyra durante momentos de inundaciones teniendo en cuenta que ese curso de agua cruza todo el potencial loteo?

- Como todo plan urbanístico, tiene que pasar por Hidráulica. No recuerdo inundaciones graves en ese sector. Habrá que dejar las distancias que defina Hidráulica, aunque no creo que sea a más de 30 metros.